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不动产权籍调查测绘

本站     2021-7-12 10:19:51    

现如今,不动产统一登记工作正在不断发展,因此,不动产权籍调查工作的重要性越来愈突出。在实践工作中,还应加强技术难度的把握,并进行智能化软件的科学应用,以满足不动产权籍统一管理的要求,进而使不动产登记工作得以更好的开展。基于此本文分析了不动产权籍调查测绘相关方面。
        关键词:不动产;权籍;调查测绘
        1、不动产权籍调查测绘的概念
        所谓的不动产权籍,即不动产测绘档案与登记档案的合称,对不动产的权利状况、自然状况等事项进行调查与记录。在其测绘档案中,包含测绘数据、技术资料和图件等内容。在其登记档案中,则包含原始凭证和登记薄。所以,不动产权籍就是在登记不动产和对不动产进行测绘过程中得到的各种文字记录、证件、清单、文书、音视频和票据等数据资料。经过统一加工、整理,则能划分成不同的档案资料。
        较好的开展不动产权籍调查测绘工作,才能为不动产登记管理提供科学的数据依据。而经过登记后,这些档案内容都将具有法律效力。所谓的不动产权籍调查测绘,即是为不动产登记提供依据的技术工作,需要由不动产权利人自行申请,然后由政府相关部门统一组织。经过不动产测量和权属调查后,则能将不动产的登记、权属、面积、价格、界址和用途等情况查清,然后进行数据的汇总整理,以便得到表册、图件等资料。
        2、不动产权籍调查测绘技术和流程
        2.1、不动产权籍调查测绘技术
        (1)数字化内业扫描技术。数字化内业扫描技术指的是采用数字化技术,对不动产地籍测量中以图片的形式进行利用,然后再采用计算机技术确定不动产坐标数据,对于不同的图片和数据,可以进行对比和叠加,并对数据进行调整,从而为地籍测量提供参考。(2)野外测量技术。野外测量技术是不动产测绘中十分重要的技术,该项技术的应用范围十分广泛,其应用方法主要有三种:①在应用全站仪的基础上,综合电子记录以及量图体系,对不动产测量中所得数据进行搜集,具体而言,首先需要采用全站仪进行测量,然后将测量所得数据转移至电子记录中,并进行整理和统计,然后综合考虑量图系统对图片进行处理。②首先采用全站仪进行实地测量,然后将测量所得数据传输至计算机中,并以图片的形式体现,并将测量结果记录在计算机中。(3)遥感技术。遥感技术又被称为RS技术,随着科学技术的快速发展,遥感技术也在不断进步,并被广泛应用于不动产权籍调查中。遥感技术有很多种技术种类,因此,在不动产权籍调查中,应该注意具体问题具体分析,这样才能发挥遥感技术的应用效果,保证测量结果的准确性。在遥感技术的实际应用中还需要注意的是,在地籍测量中,可以综合应用多种测绘技术,并加强实地监测,这样有利于保障地基测绘工作的顺利进行。现如今,影像处理技术也逐渐被应用于遥感技术中,通过融合影像处理技术,有利于对不动产测绘中的图片和信息数据进行有效处理和整合,同时还能够结合不同区域土地变化情况对图片数据进行处理和分析,提升地籍测绘工作水平。
        2.2、工作流程
        不动产权籍调查测绘分为以下五个步骤:调查前准备、权籍调查、不动产测绘(地籍、房产)、质检入库、成果归档。(1)调查前准备。历史档案资料的搜集、整理分析;根据资料、调查现场的情况制定调查方案,提前发放《指界通知书》;寻找控制点;到相关部门(国土、房产、林业等)提档或在业务系统中查询相关资料与数据。(2)权籍调查。核实与调查不动产权属情况;核清界址状况;绘制宗地、自然幢、不动产单元的草图;详细真实地填写《不动产权籍调查表》。(3)不动产测绘(地籍、房产)。外业:控制测量;界址点测绘;宗地测绘;房产测绘。内业:绘制宗地图;录入宗地属性;绘制自然幢;录入自然幢属性;房产面积计算,分摊处理。(4)质检入库。不动产权籍调查测绘成果主要包括文字成果、表格成果、图件成果。必须转换为相应的不动产登记权籍管理系统数据库格式,使不动产登记系统能直接调用。同时,入库前还必须进行拓扑、逻辑检查。(5)成果归档。调查成果应以宗地为单位,以统一规范、要求进行整理,将纸质档案与电子数据分类归档。

        3、不动产权籍调查测绘发展
        3.1、整合机构,扩大业务范围
        《关于做好不动产权籍调查工作的通知》明确指出,不动产权籍调查测绘工作由现有土地、房屋等各类不动产权籍调查机构承担。我国的不动产登记涉及国土资源,海事,渔业,农业等多个部门,出现多头管理的现状。国土部门管理土地,住建部门登记房屋,海域使用权由海洋行政管理部门登记,矿产、森林资源也“各有其主”。
        在《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》中提出“对不动产各项权籍实施一体化调查。不动产权籍调查应以不动产单元为基本单位,在地(海)籍调查的基础上,一并开展土地、海域以及房屋、林木等定着物的权属调查和测量。一个不动产单元的权籍调查事项应由一家调查机构主导完成,避免多家调查机构多次调查同一不动产单元”,针对这点我们可以通过进行机构整合,将原来的土地测绘部门和房产测绘部门以及林业测绘部门进行整合到同一个机构来实现一体化调查的目的。对于机构整合难度大的地区,我们可以通过扩大各个测绘部门现有业务范围来解决,比如房产测绘部门增加地籍测绘业务,土地测绘部门增加房产测绘业务等。
        3.2、统一软件,加强数据交互
        不动产权籍调查测绘是对不动产权调查外业测量、核实和实地调查工作基本完成的情况下,对外业测量、调绘的数据进行制图、规范整理,为后期发证、入库存档、管理等工作提供标准、规范的数据支持。由于以前土地和房产测绘业务分别由不同的作业单位使用不同的生产软件,造成了数据格式不统一,数据交互只能依靠人工进行,增加了不动产单元号的编制和测量报告生成的复杂性和不确定性。
        3.3、加快建立不动产登记机构,制定不动产登记规划?
        随着我国房地产市场的蓬勃发展,做好不动产权籍调查测绘规划十分必要。目前很多城市己经作为不动产权籍调查登记新政的试点取得了不错的预期。实现中央到地方的国土管理部门不动产权登记细则的完善,建立不动产登记机构,确保登记工作的贯彻落实。
        3.4、做好各类不动产测绘工作的统筹,推动不动产测绘事业的发展
        我国地籍和房产测绘发展速度快,草产测绘工作却处于空白阶段,因此我们应该加大对各类不动产测绘工作的统筹,加大对大海籍测绘、林业测绘和草产测绘的关注,做好各类不动产测绘事业的均衡发展。在此基础上推动我国不动产测绘事业的平稳发展。
        总之,为了加快实现不动产登记信息的共享,构建完善的不动产统一登记体系,需要重视不动产权籍调查测绘工作在不动产统一登记工作中的重要性,通过开展不动产权籍调查测绘,从而为不动产统一登记提供重要的数据支持。


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